コンバージョン・リノベーション

■京都市左京区修学院-築後33年複合ビルから共同住宅へ再生-

計画名 ◇アーキテラスイマイ
計画地 ◇京都市左京区修学院
計画対象
不動産概要
◇構造 :鉄骨造 3階建
◇現在用途 :事務所・店舗・専用住宅
◇延床面積 :406.94m2
◇築年数 :昭和49年9月
正面
  正面
階段 西側
階段 西側

コンバージョンへのきっかけ

本建物の所有者であり建築家の今井氏が事務所として使用中でした。以前よりこの建物内で使用していないスペースもあり、加えて建物の老築化も進んできた為、建物の再生事業を検討し始めました。
建物所有者である今井氏が再生事業を検討し始めた頃、当社とのご縁があり当方で事業計画を作成する運びとなりました。

コンバージョン計画概要

まず最初に、この建物で収益を得るには、貸事務所・貸店舗・賃貸マンションと色々な用途が考えられますが、このエリアの今後を見据えて考えるに、やはり賃貸マンション、特に単身者向けのほうが適正と思われます。
ファミリー向けの間取を考えた場合、本建物においては、4戸程度しか配置できません、そして、ファミリー向のマンションにした際の家賃設定も、近隣事例を見る限り、そう高く設定することができない状況です。加えて、フアミリータイプにおいては、いったん空室が出ると長期空室になるリスクが高いため、結果安定した収益を得ることが難しくなると判断されるためです。あと貸事務所等については、現況空室の状態の建物も多くリスクが高いと判断されるため当初より検討には入れませんでした。

よって、今回は単身者向けの間取を設定いたしました。
ここでの注意点は、今後の市場動向及びユーザーニーズの変化を先読みしながら数年後でもニーズのある間取を考えなければなりません。
また、収益面から考えても今後、数年先には家賃を減額しなければ入居募集が行えない間取では全く話にはなりません。
ここでは、建築家今井氏と当社で何度も間取プランを検討致しました。→◆間取詳細へ

次に、いくらの収益が得られるか各間取りごとに家賃を設定していきます。
ここでも、安易にこれ位といった具合に価格設定はできません、あくまで近隣事例をサンプルをもとに値段設定を行っていきます。→ ◆家賃査定書
良く目にすることがあるのですが、本体総工事費から毎月の返済額等、年間に支払うべき固定資産税等を予め想定された金額から逆算し各部屋の価格設定を行っているケース。
かなり、近隣相場より乖離した建物がまれに見受けられることがありますが、これは、やはり無謀な事でしょう。
金融機関の金利等も上昇局面に入っているため、まずいくらの収益が得られるのか根拠をもった価格設定をし年間の収益を予め決定し、予定固定資産税等他建物管理費等を算出し、いくらまで借入れが可能か自己資金はいくらまで投下できるのか等、綿密に計画を練る必要が絶対的に必要となってきます。

そうです、ここでよく耳にする事業計画書というものの作成が必要となってきます。→◆事業計画書


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